千万不要买公寓，就那种商住公寓不要买。我知道精装修，拎包入住，我知道不限购不限贷。我知道低首付低总价买一层送一层，但是我还是建议你不要买天下没有白吃的午餐，无非就是先结账还是后结账的区别。你觉得这个菜好，是因为你还没有看到账单呢。公寓的九大问题我给你列出来，然后我再告诉你怎么鉴别。第一，控制的预告，简单来说就是没人要，没人要才需要化妆成住宅卖给你。你基本上连深圳这种以创业为名的城市公寓的控制力也都很高，更不要说其他城市。第二，居住密度高，一梯六户，一梯八户，甚至一梯十几户，整个电梯要很久不说，而且鱼龙混杂，什么人都有。孩子上学，要先经过一个足疗店，一个养生馆，遇到有这个霓虹灯的，还要往里瞅一眼。第三，居住环境差，复试当然好，但是复试是有前提的，那就是层高啊。很多公寓为什么肯买一送一啊？就因为层高不够啊，原本就一层硬生生隔为两层，一共就四点五米，减去隔板的厚度，楼上只有两米了。你要是装个挂机，能给你吹出柜机的感觉，很多工艺都是没有燃气的，做饭用电磁炉，而且通风很差。家里会长期弥漫一种难以描述的味道，隔音效果也不行，因为楼层结构和住宅也是不一样的。你买的时候不知道住几个月，慢慢就知道了。第四，采光问题。公寓不是住宅，它不需要遵守住宅的日照要求的，但这个事情是很多很多人不知道的。买了之后才说，哎哎，怎么没有阳光啊，不好意思，你买的时候也没问呢，想打官司随便。第五，小区老化问题。我们就不说普通公寓了。我们说顶级的六万五一平的当年的北京像素公寓里面的豪宅，北漂人心中的梦想。后来呢墙上是广告，电梯经常换车，库里边垃圾成堆，物业说没规划垃圾房以后会尽量日产入侵。第六，杠杆问题买房的重点是杠杆，住宅的首付是百分之三十，意味着你可以用更少的钱来提前买个更大的房子，借用未来的力量锁定房价，享受城市发展的红利，减少通胀对财富的稀释。但是功率就很难，首付百分之五十，价值大打折扣。第七，不能落户，没有学区。有人说我这个销售说可以啊，不要相信口头承诺，你看他敢不敢写进合同里，不敢写的都别写。你现在是一个无拘无束的年轻人，你也可以找到无拘无束的另一半，可你总得结婚吧，总得有孩子吗？你孩子落户怎么办？你孩子上学怎么办？第八，前景堪忧。很多大城市对公益进行了严格的限制，比如北京只有公司的身份可以吗？可什么样的公司出于什么样的目的，他才会接受你的二手公寓呢？人家新房都多的卖不完了，你说着急用钱，不好意思等着吧。第九，升值空间和税费。同样的地段，同样的价格，公寓的升值空间远远不如住宅。比如北京三环一墙之隔的金澳国际和玉兰园，一个是一一年的公寓，一个是九七年的住宅，当年都是三万。今天呢住宅八万，公寓呢，四万，你说这不也没亏吗？哎，别着急，你还没卖呢，就算你公寓涨，那卖的时候，税费也几乎能把你的涨幅给清。没公寓的坑如此之大，买之前的贷款买最后的居住，卖房时的税费，几乎每一步都是坑。你说我怎么分辨公寓和住宅，你记住一点就行，只看产权证，从上往下找，找到规划用途一栏。只要是商业办公、商业用地、综合用地，公寓式酒店的一律不要碰。只要规划用途，不是住宅的，一律不要碰。