七月十四日至十五日，中央城市工作会议在北京召开。中央城市工作会议，建国以来，一共就召开了五次，最近一次是二零一五年，时隔十年之后再次召开，自然意义重大。那么，中国城市未来将怎么发展？未来城市建设会有哪些变化？哪些城市未来更有潜力？哪些城市的资产值得长期拥有？把这场城市工作会议的核心精神搞清楚了，答案自然不言而喻。在分析这场会议之前，讲一讲几个重要的大背景，背景，一是西部大开发，西部大开发是近二十年来大家都耳熟能详的主题。那么大家是否知道西部大开发顶层设计的思路是什么？简单的说，就是压制发达东部地区人群聚集，加速落后西部地区建设。怎么压制东部沿海地区人口聚集，就是控制发达地区建设用地指标，提高东部地区居民成本，同时对西部内陆地区建设用地指标量大，管饱快速提高西部地区基建水平。这样，去东部地区打工人群因为当地房价高，就只能回老家置业安家。这样不仅可以快速提高西部地区城市化水平，同时因为西部地区基建的就可以承接东部发达地区产业升级后淘汰的落后产业，从而实现中国全产业链纵深的梯度配置，从而建立国内经济内循环，最终实现共同富裕。西部大开发就是在这样顶层思路下提出来的。不得不说，这是一个宏大的、颇具气魄的顶层设计。但是这十几年实际执行效果却不是很理想，因为卖地搞房地产来钱太快。所以西部内陆地区很多政府工作重点不是去抓实体经济，而是大搞房地产，或者撤县社区，或者大搞新区建设。一栋栋高楼大厦拔地而起，各种城市公园美仑美奂，却没有足够的人口填进去，新区成为空城死城，为工业配置的开发区，也一味贪大求全，大量资金砸下去，招商引资一团糟，根本就没有引进几家企业入驻，基础设施投入根本就没有获得合理的回报。最后，中西部地区基础设施水平是取得了长足进步，但是同时也给地方留下了天量的债务，资源配置效率非常低下。所以这种情况下，必须进行整体性的纠偏。背景二，城市市化已经遇到评级。十年前，召开城市工作会议的时候，当时我国城市化率大概是百分之五十五左右，城市化潜力很大，整个国家正处于一个快速城市化的时期。而当下中国城市化率按照户籍人口计算已经接近百分之七十。如果加上流动人口城市化率已经超过百分之七十，简单的说，我国城市化目前面临的主要问题就是，其一，农村已经没有多少生育劳动力可以转型给城市，城市化已经遇到瓶颈。其二，房地产市场急剧萎缩，土地卖不动了，地方财政面临巨大的缺口。其三，现有人口快速老龄化，生育率急剧下降，人口增长已经面临拐点。其次，地方负债巨大，不仅过去那种依赖负债发展的模式已经难以为继，而且未来怎么解决，地方债务也急需顶层设计，给出一个可行的思路。所以，在当前局面下，我国城市工作未来应该怎么做，就必须要求国家层面给出一个系统性的全面方案。近期，中央城市工作会议就是在上述背景下召开的。首先，参加本次中央城市工作会议的阵容非常强大。中央层面，党政军、中央部委、部分高校主要负责人全部出席。地方层面，省级负责人、省会城市负责人、部分地市级负责人统统参加。这么多人参加的会议，目的只有一个，就是要将中央关于新时代城市工作的精神与原则，原汁原味地传达到牵涉城市工作的各个层面，让中国这个庞然大物一样的巨轮经济体在城市工作掉头转向的时候效率更高。接下来就是未来城市工作的核心思路。会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。上述描述我们浓缩一下，就可以得到未来城市工作的第一个主题，严控增量，盘活存量。所谓的严控增量，意思就是城市化扩张会被严格控制。未来除了极个别城市，城市扩张，基本不会允许包括不限于车进市区来扩大核心城市区域设置新区或者开发区，扩大城市范围等等。过去各种扩张城市的模式，未来通通都会交替。简单的说就是现有的城市规模已经足够了。在出生率下降，未来十年人口会负增长，叠加农村已经没有多少剩余劳动力转移给城市的大背景下，现有的城市规模确实足够了。如果再进行各种大规模的城市扩张，就是资源的浪费。所谓的盘活存量，就是以有限的资源投入提高现有城市现代化水平，让资源配置更有效率。在严控增量、盘活存量的主体下，未来城市建设会出现以下变化。首先，大规模铁公机建设已经结束了，传统的老基建基本成为历史，以五g基站、光纤充电桩算力基础为新基建会替代老基建。其次，西部大开发大建设基本结束，西部地区未来国家财政会重点聚焦到成渝城市带的建设。理由。我们后面来讲。第三，城市轨道交通建设会严控未来确实有经济效益的轨道交通建设，才有可能获得国家的审批。实际上有经济效率投资有回报的城市轨道交通目前已经基本完成，也就是说，目前没有轨道交通，城市可能永远错过。主要原因就是轨道交通建设投资太大，盲目建设会给地方带来巨大的债务负担，而要依靠轨道交通运营归还投资，债务遥遥无期。第四，高层建筑会控，特别是地级市、县城等城市，未来基本不可能在批准超过一百米高度的超高层建筑建设。一百米以内的高层建筑也会严格限制未来城市商品建设，基本主题就是让房子矮下来，品质高起来。第五，城市大规模拆迁基本结束。对于老旧棚户区居民，国家会用穿衣戴帽的形式进行改造，包括加装电梯改造、外墙修复、结构缺陷，改造水电管网，增加停车位等等。以提升老旧居民区的配套水平。第六，城市规划未来更注重人口与产业的协同。过去很多城市搞新区建设，修建一大堆高楼大厦，没有产业配套跟进，新城大多变成鬼城。这个教区太深刻了。第七，城市环保与生态治理会加大力度，比如空气治理、饮用水源地保护、新污染物治理等方面的问题。大城市已经做得很不错了，但是中小城市还有很多欠缺，这个短板要尽快补上。加快构建房地产发展新模式。这段描述有两个关键词，一个是加快，一个是新模式。何为房地产发展新模式？过去，房地产发展的传统模式又是什么？政府卖地获得财政收入，开发商卖房获得销售利润，未来整个城市发展都要严控增量，盘活存量。房地产自然也要在这个大趋势下构建发展新模式。所以未来房地产开发商大致要从卖房赚钱转型到经营房产赚钱。对于地方政府而言，同样也要从卖地获取财政收入，转型为对存量房产收取房产税来获取财政收入。所以，加快构建房地产发展新模式，意思就是，房地产开发商要尽快从盖楼、卖房赚钱，转型到经营存量房产的新模式。地方政府同样也要从卖地获取财政收入转型到收取房产税的新型税收模式。所以房产税快要来了。未来城市工作。第二个主题就是城市群与都市圈的建设，着力优化现代化城市体系。着眼于提高城市对人口和经济社会发展的综合承载能力，发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈，分类推进以县城为重要载体的城镇化建设。继续推进农业转移人口市民化，促进大中小城市和小城镇协调发展，促进城乡融合发展。过去，我国城市建设是全面铺开，特别是西部大开发，胡子眉毛一把抓，结果效果不太好。城市建设与发展有其固有规律，违背这个规律是要买单的。这个基本规律就是城市建设还是要跟着人口走，人口净流入的城市建设，即便超前一点也不会亏。但是人口净流出的城市，城市建设投入再大也留不住人。所以，要着力优化现代化城市体系。怎么优化未来中国建设重点的城市群，就是四个京津冀城市群，辐射东北与内蒙古成渝城市群，辐射整个大西北与大西南，长三角与珠三角，是中国经济的火车头。如果说过去我国城市建设是全面铺开，未来就是重点建设。上述四个城市群就是属于组团式建设。在这四个城市群之外，大致是以省会城市为中心的网络化城市群。组团式建设的城市群，本身对人口有很强的吸引力，国家财政会持续投入。除了这四个城市群之外的网络化城市群，国家财政投入就会小得多。分类推进以县城为重要载体的城镇化建设。这是什么意思呢？大致意思就是大城市就业机会多，但是不是一聚集太多人口，所以更合适的模式就是农村年轻人去大城市打工，但还是要留在县城居住。这种模式国外也是有成熟案例的，比如日本东京就业机会多，但是房价高，所以日本年轻人很多人的选择就是在东京打工，但是在东京附近的县城居住。目前国内一些大城市周边已经孕育出类似出行，比如北京周边的廊坊地区，上海周边的苏锡常地区，深圳周边的东莞、惠州，成于周边的卫星城市等等。未来，中国城市群建设工作重心就是要将这种模式推广扩大到全国范围。那么目前制约城市圈做大做强的瓶颈是什么呢？主要还是城市交通建设还不够。主要原因是城市交通建设牵涉不同城市利益分配的问题，以及基建出资比例的问题。未来国家要做强做大城市群与都市圈。那么国家财政在传统的基建层面，就要聚焦在城际交通建设上，让大城市与小城市通行更便利，通勤时间更短。这种一城多线未来会有两种模式，一种是组团式，主要代表就是上述四个重点城市内，一种是网络式的代表，就是上述四个城市之外的城市裙。就整体而言，组团式的城市带，因为依托国家财政重点投入的中国四级发展机会会更好。另外，按照目前城市工作的思路，第一是处在一个比较尴尬的位置。第一是上面是省会城市，那是未来城市群的核心。第一是下面是县城，那么又是未来作为重要载体的建设对象，地级市怎么办？或者说地级市未来怎么定位？个人认为未来地级市产业发展以及对人口的吸引力，决定了地级市建制是否能保留的必要条件。你产业搞得好，能吸引人口聚集，你就留下你产业搞不好人口，用脚投票离开，那就有可能彻底设限，一切都是市场说了算。最后我们总结一下未来城市工作指导原则，就是城市建设与发展的资源投入问题，更多的交给市场与人口来决定，行政干预会更少。未来城市建设有两个指导原则，一个是严控增量，盘活存量。只有这样做，才能控制地方债务不继续膨胀，让有限的资源配置发挥更大的效率。目前，地方债务虽然很高，但是天量债务不可怕，只要中国经济发展总有解决的时候，最怕债务继续膨胀，不受控制。老美目前就面临这样的问题，只要我们城市建设严控增量，地方债务。就不可能继续膨胀，这是从源头上解决地方债务的问题。一个是城市群建设。城市的建设与发展有些客观规律。一个城市能持续吸引人均流入，就值得资源投入。对于人口净流出的城市，继续投入，资源就是浪费，这就是国家城市建设从过去的全面铺开转型的重点。投入四个级的根本原因。原因无他。目前中国能够持续吸引人口净流入的就是这四个城市群。过去如此，现在如此，未来还是如此。对于不能吸引人口净流入的城市，未来的规划就是网络式的城市群建设，能维持现状就可以了。所以未来大家就业也好，职业也罢，除了这四个城市群，其他地区除了省会城市，基本就不要考虑了。即便是中心城市，未来除了优质改善性房产，其余房产都不具备保值增值的属性。特别是在房产税即将落地的背景下。