未来的房价是涨还是跌呢？央视的这期节目把话给说透了。前央行副行长朱敏在面对面栏目里被问到，房价下跌会不会影响老百姓的信心时，他的回答很直接，如果你买房，还指望着像九十年代那样涨一百倍，那你永远不会有信心，你一辈子没有信心，你的孙子也不会有。这话一出，主持人赶紧想往回拉一拉，但中民想都没想啊，直接就说了，房地产的需求会减少，估值会下降，我们得接受这个现实。节目播出后，网上瞬间炸开了锅，因为这不是网上随便一个专家在瞎说。这是前央行副行长i m f前副总裁在央视把房价最不敢说的真相给说了出来。个人不安的是，他说的话正在一条条变成现实。全国七十个大中城市里，六十八个二手房价格在跌。二零二五年，全国百城二手房同比下跌了百分之七点一三，二手房挂牌量突破了二百五十万套，但成交量却在未说深圳有的地方从最高点跌了近四成。北京二手房连跌五个月，上海外环外全面放开限购，成交量也只涨了百分之十九。买家在观望，等着继续跌，卖家不愿降价割肉，整个市场像被按了暂停键。它的这种情况，很多人就想问了，这房价未来到底还会不会涨啊？然后回答这个问题，得先明白一件事儿，房价为什么会跌成今天这样，表面上看好像是政策打压，开发商暴雷，经济不景气，但这些都只是导火索。真正的原因是支撑房价上涨三十年的那套底层机制失效了。过去三十年为什么房价一直涨啊？因为城镇化农村的人往县城里挤，县城的人往省会跑，省会的人想去北上广深，城镇化率从百分之三十涨到了百分之六十七。大量人员进城，需求摆在那儿呢，房价能不涨吗？这就像一条河，上游的水源，源源不断的流，下游的水位自然就会涨。可现在呢上游断流了。二零二四年，全国出生人口为九百五十四万。二零一六年是一千七百八十六万，八年时间少了将近一半，零零后，比九零后少了四千七百万人。这代人正是未来买房的主力军，人少了这么多，这需求从哪儿来呢？要命的是，就算是现有的年轻人，想法也变了。以前觉得买房等于安全感，现在算的是另外一笔账，月薪一万，月供六千，剩四千块过日子，车买不起，旅游也不敢去。数据显示，二零二五年，二十五岁到三十岁，年轻人里，只有百分之四十八的人还想买房。五年前，这个数字是百分之六十五，这不是简单的比例下降，这是一代人的选择。在变房子在他们眼里，从必需品变成了可选项。你看，当人口这个根基动摇了，当年轻人的观念变了，房价自然就扛不住了。可问题是，接下来该怎么办呢？面对这个问题，专家们彻底炒翻了一边是猪民这样的成本派，房价太高，把老百姓的钱都吸走了，还怎么消费呢？得让房价降下来，把资源腾出来，发展芯片、新能源和人工智能。著名谈到中国制造业时，甚至哽咽了，中国制造业占全球百分之三十点三，是美、日、德、韩总和，这才是中国经济真正的方向。另一边是资产派中国家庭的主要财富都在房子上，房价跌百分之三十，等于是财富就缩水百分之三十。你爸妈那套房本来值三百万，现在只值二百一十万了，这九十万就这么没了。而且房地产连着上百个行业，开发商不拿地了，农民工失业了，卖建材的也没生意了。这一串反应下来，经济受得了吗？这两派争的其实不是房价的涨跌，而是中国经济接起来走哪条路。那国家到底是怎么选的呢？其实政策早就给出了答案。今年七月，十年一度的中央城市工作会议召开了。会议明确指出，推动房地产市场止跌回稳，注意哈不是刺激上涨。有业内人士预测，即将出台的十五规划里，可能不在且遏制投资投机这样的严厉措辞，而是释放刚性和改善性需求，促进房地产合理健康发展。从这些动向可以看出，国家一边拖底，不让房价崩盘，一边又不敢大水漫灌，为什么呀？因为方向一定把资源从房地产腾出来，投到科技和制造业，想明白了国家的方向，未来房价怎么走也就有了判断的依据。高盛曾做过一项横跨全球十五个主要经济体、二十一轮房价周期的研究，结论很有意思。从房价见底到触底，平均需要大约六年的时间。中国的楼市在二零二一年达到高点。照这个规律推算，大概二零二七年前后会走到谷底，通常的跌幅在百分之三十左右。而我们现在已已经跌了约百分之二十，也就是说离底部可能还有一点距离，但已经不远了。但这也只是全国的平均水平，真正关键的是，不同城市会天差地别，一线城市仍还在涌入。教育医疗资源集中。预计二零二六年稳住之后，年均涨百分之三到百分之五。强二线城市，像成都、杭州、南京有产业支撑，就有工作机会，房价还能扛住。但三四线城市的情况就没那么乐观了，东北一些地方的房价已经跌回到了二零一五年的水平。年轻人还在往外走，人口流出，产业凋敝，没人接盘，这房价拿什么称呢？这就是未来的常态。核心城市好，房子越来越值钱，偏远地区越来越难脱手。看懂了这个分化的逻辑，很多人又会问了，那我到底该怎么办呢？买还是不买呢？关于人生大事儿，我不能给你确定的答案，但可以给你分析分析这背后的逻辑。先说个结论哈，房价大概率不会崩盘，为什么这么说？因为老百姓百分之七十的财富都在房子上。你想想房价要是真崩了，引发的不只是财富缩水，更可能是系统性金融风险，还不起房贷、银行坏账、信贷收紧、经济下滑。这一连串的连锁反应谁都扛不住。所以你看首套房贷利率已经降到了百分之三，这就是国家在托底，但托底可不等于推高，也别指望着房价会暴涨。逻辑很简单，人口在减少，经济要转型，这两个大前提改变不了。在这种情况下，房价怎么可能再像过去那样年年暴涨呢？未来大概率是l型先跌一段，然后横很久，慢慢温和上涨，年均百分之三到百分之五，能保值但不会暴富。至于刚需该不该买呢？这得看你的目的了。如果是为了住结婚成家，孩子上学，改善生活，那该买还是得买，因为住的舒服比抄底重要。但如果是为了投资赚钱，那真得掂量一下了。因为从现在的形势来看，房子从投资品回归消费品，这个大趋势已经很明显了。说到底啊，这些判断背后指向一个根本性的转变，那就是房子的角色彻底变了。他不再是能让你一夜暴富的金融工具，但也不会变成一文不值的负资产。它会回到一个更合理的位置，就是一个让人住得舒服的家。过去三十年，房子承载了太多东西，它是财富增值的工具，是阶层跃迁的阶梯，是丈母娘的门槛，是年轻人的焦虑来源。现在这些附加在房子上的东西正在一点点的被剥离掉。当然这个过程会让很多人不舒服，但只有经济调整，中国经济才能轻装上阵。